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白云湖宅地不好卖，要转型搞商业了？
今日，楚楚留意到广州市规划和自然资源局发布了一则规划优化方案，方案称要将白云湖数字科技城黄金围西区宅地减少，而商地面积则增加8倍。
不建能赚钱的房子，反而搞产业？
有点意思哈。
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超53公顷！商地面积翻八倍
本次优化的片区位于石门街，西至珠江西航道，东至广清高速，南至鸦岗南大道及广佛肇高速，北至流溪河。
先来看看规划是怎么调整的。
简单来说，主要有用地性质优化、用地指标优化以及道路优化三个方面。
其中用地性质优化是指主要用地功能由居住用地、货运交通用地、公园绿地为主优化为商业商务用地、居住用地、公园绿地为主。
简单来说，就是西部以商业商务用地为主，东部以商业商务用地和居住用地为主。
用地指标优化方面，商业商务用地由6.64公顷调整为53.28公顷，扩充了足足8倍！相应地，住宅用地面积由49.64公顷调整为14.59公顷，减少了35公顷。
不仅如此，绿地与广场用地、公共服务及公用设施用地等也要为商地腾空间，面积通通被削减。
调整后的白云湖数字科技城黄金围西区，红得刺眼。
道路优化方面，则是规划形成“三横五纵”的道路结构，道路密度由6.63km/km㎡提升至8.28km/km㎡。
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无吸引力？地块多被国央企底价兜底
时间回到2017年。
那一年，白云政府规划沿着白云湖公园建一个数字科技城，建设一直不温不火，直到今年4月，《白云湖数字科技城城市设计深化》方案才被白云区政府批复同意。
根据方案，白云湖数字科技城共28平方公里，规划定位为世界级数字湖区，规划打造“数字中国”实践高地、粤港澳大湾区协同创新试验区、广佛同城数字经济创新示范区，以数字经济为主导产业方向，重点发展高端软件、云计算、人工智能、新一代通信网络、物联网、数字创意等六大主导产业，加快推进数字产业化、产业数字化。
概括成一句话，就是要建很多高大上的产业园！
整体空间结构示意图
从上图也可以看到，西边正是我们今天要调整的白云湖数字科技城黄金围西区，这里将建新一代信息技术产业园、物联网产业园以及高端软件和人工智能产业园等。
要建产业园，肯定得先有地啊！这就是黄金围西区宅地必须“牺牲”的原因了。优化后的西区，居住面积仅得21.56万㎡。
黄金围西区功能分析图
黄金围西区效果图
除了黄金围西区，整个白云湖数字科技城还包括亭岗片区、黄金围东区以及白云湖城际站东片区。
楚楚翻遍规划，只在亭岗片区找到明确的“居住”定位。
亭岗片区功能分析图
如果从白云湖数字科技城整体规划出发的话，减少宅地增加商地，这个逻辑是可以理解的。
但现在都讲究产城融合，要想把人才留住，还得把住的房子也安排好吧？而且放着白云湖这么好的景观资源不建住宅，反而大片大片建商业楼，这也说不过去吧！
实际上，白云湖数字科技城在宅地出让这一方面，是有过进取挣扎的，可惜的是，入局的只有国央企，地可一点都不好卖！
2018年12月，白云湖板块卖出第一宗宅地，广州地铁底价71亿拿下白云湖车辆段地块，楼面价14603元/平。
2020年8月，保利底价拿下白云湖东侧地块，楼面价23130元/平；同年9月，越秀地产底价拿下白云区亭岗站地块，楼面价23497元/平。
到了11月，中建以楼面价22997元/平拿下白云区石门街朝阳联新东街地块，依然是底价成交......
比较高光的是2021年4月，招商 弘阳组成联合体，拿下白云区石门街朝阳联新东街地块，约26643元/平的楼面价刷新白云湖纪录。
5宗宅地，4宗底价成交，还是国央企兜底，开发商对白云湖板块的信心，可想而知。
曾经有一位开发商接受羊城派记者采访时说道，白云区的东部、南部、北部几个方向，与市中心距离是一样的，但是北部地价相对便宜，这是因为在北部，有一片很难翻越的‘楼市荒漠’——面积极大、很难受辐射的白云北郊，两头不到岸，与白云核心区、花都核心区都有距离，周边是大量厂房、村落，虽然潜在购买人群巨大，机会是有的，可是难度不小。
的确，自2017年就开始规划的白云湖板块，如今仍是大片农村、厂房，建设进度慢得不能再慢了，只能等待更多开荒牛来拯救了。
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旧改寸步难行，路在何方？
白云湖数字科技城要加快兑现画的饼，除了想办法吸引更多开发商入局，还有一个很大的阻碍——旧村改造。
打开地图可以看到，白云湖数字科技城规划范围内有大片城中村，包括环窖村、大冈村、夏茅村、田心村等等共9条！
更绝的是，楚楚查阅了广州最新旧改村庄名单，这9条村，一条都没上榜。
28平方公里的白云湖数字科技城，足足有9条城中村，而且还是没有改造计划的城中村！
这意味着什么？肉眼可见的地，卖完了就没了，未来三五七年不要指望这里能通过旧村改造释放宅地。
想象一下，你站在高大上的商务中心，望出去的景观是城中村，而且这种城市面貌还将持续很久......
画很大的饼—旧改难行—兑现缓慢—开发商不“入坑”—兑现缓慢......这不就是一个死循环吗！？
而且，楚楚认为，自招商 弘阳高价拿地后，目前板块价值已有透支的趋势。板块内在售新盘有四个，分别是中建·星光城、品实云湖花城、越秀天悦云湖和雍云邸，价格最高的越秀天悦云湖，已卖到4.1万/平。
白云湖数字科技城的未来，还能怎么走？
原创：楚楚
编辑：房评评
